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相続手続きをしていない不動産について

相談内容

ユーザー

2017年08月17日りく さん

相続税

相続手続きをしていない不動産について

私は、長男で、財産を残すのは母になります。
相続手続きがまだ完了していない不動産があり、それを私が母から購入しようと思っています。
土地の評価額は約4000万円で、建物は築60年以上のため、評価がつきませんでした。
私は、この不動産を、遺産分割協議書で長女と次女だけで相続してから、相続する人長女、次女に対して1000万円ずつ、合計2000万円支払い、購入しようと思っています。
手続きとして何か問題があったりしますか?
税金面も合わせて教えてください。

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弁護士からの回答

税金的には問題がある可能性

回答内容を入力してく 土地が未分割であること、土地の相続税評価額(なお、時価とも固定資産評価額とも異なる概念ですのでご注意ください。)が4000万円であることを前提にご回答すると、遺産分割協議で長女・次女が取得することや長女・次女から購入することは法的には問題ありませんが、税金的には問題が生じます(なお、相続財産やみなし相続財産の額がわからないので相続税については回答できず、また、長女・次女が一旦取得して長女・次女から購入するという計画が税金問題を超える妥当性があるかについてまではご回答できません)。
 貴殿は、4000万円の不動産を2000万円で購入することになり、2000万円分の利益を得ることになるため、2000万円の贈与税を納付する必要があります(賃貸物件の場合には、他にも注意点がありますが、省略します。)。また、被相続人であるお父様が取得した価額が2000万円より低い場合には、売却した長女・次女は、値上がり益部分について譲渡所得税が発生します(相続税を納付している場合には、一部を取得額に算入できるなどの特例はあります)。
 さらに、土地については相続による取得による場合の登録免許税は0.4%ですが、売買又は贈与の場合には1.5%になること(固定資産評価額に対して乗じて算出します)、売買により取得したとして不動産取得税が発生する問題(原則として3%)があります。
 そのため、お考えの計画は、税金面のみにフォーカスすると、経済合理性はないかもしれません。
ださい。

補足

 なお、2000万円の利益を得たとした場合の贈与税は、同年中に他に贈与を受けられなかった(2000万円のみ)として、695万円となります。

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