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共同名義の不動産、登記変更について。

相談内容

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2016年08月29日ami さん

相続税

共同名義の不動産、登記変更について。

共同名義の不動産について妹ともめて本当に困っています。

18年くらい前に母が1/4程の頭金を出し新築の一戸建てを購入しました。
母は私達姉妹に残そうと家の登記は二人名義にし、頭金以外の支払いは私と妹でしていました。

ところが、妹が結婚を機に突然予告も無く実家を出てしまった為、私が妹の分も支払う事になりました。
他にも妹名義の土地があったのですが、そちらも母が1/10ほど頭金を出し(その領収書は妹の名で出して頂いたそうです)その土地も近くにあったのですが勝手に安く売ってしまい母に「頭金は返す」と言ったきり出て行ってしまいました。ちなみに今は妹の住所も分からず10年近く絶縁状態です。

二人名義の家の方は固定資産税も私が支払っており、妹がローンを支払ったのは3年程でローンもまだ支払いが1000万程残っています。

これを機に借り換えをしたいと思っているのですが、絶縁状態の姉から母の頭金や固定資産税やローンの請求をする事は可能でしょうか?

土地、住宅は二人名義。
ローンの支払いに関しては私1人の名義になっています。

また、出来ましたらこの機に名義を私1人にまとめたいと思っているのですがローンの支払いも無い絶縁状態の妹に不動産の権利を上手く放棄させるにはどうしたら良いでしょか。ローンの支払いも無く支払いが終わった頃に権利を主張されてしまうのではと、とても心配です。
どんな機関にどのようなお話をしたら良いかご助言頂けると有り難いです。

頭金、固定資産税、ロールの支払いの請求が難しければ不動産権利の放棄だけでもしてくれたらと思うのですが、その場合贈与税などは家の価格の何%くらいになるのでしょうか。

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弁護士からの回答

ローン立替分等の精算とともに、妹さんの共有持分の移転登記を求める、等の方法が考えられます。

ご相談内容を前提としますと、妹さんにはおそらくローンや固定資産税の立替分及び立替が見込まれる分(以下、「立替分等」といいます)を支払う資力は見込めないだろうと思います。
この場合の方法としましては、ローンや固定資産税の立替分等の精算と引き換えに、妹さんから共有持分を買取る形で所有権移転登記手続を行なった上で、別途当該不動産を換価する等の方法により回収する方法が考えられます。立替を行なった証拠が残っているのであれば、法的には妹さんに対する求償権が発生しますので、求償権を回収するために①共有持分の仮差押を行なった上で、②求償権請求訴訟を提起し、③判決に基づき共有持分の本差押(強制執行)を行なう、という余地はあります。ただ、ご姉妹間のことですので、法的観点を踏まえつつ、まずは上記解決策を前提とした話し合いを行なう、あるいはその旨のお手紙をお送り頂いた上で、話し合いがまとまらない場合には法的手続を検討すると言った方法が考えられます。ただし、頭金のうちお母様がお出しになられた分のついてはその時点で1/2ずつそれぞれに対し贈与がなされたものととらえられるとともに、妹さん名義で領収書が発行されている分につきましては、これを否定することは容易でないだろうと思います。
妹さんのご住所については、戸籍の付票から現在の住民票上の住所の調査はおそらく可能かと思いますが、通常は不動産ないし立替分等に関する法的解決を行なうことが前提となります。ご自身での話し合いに不安があるようでしたら、弁護士への委任を検討された方がよいのではないかと思います。
ただ、税金の関係では、親族間の取引の形になりますので、詳細に関しては税理士の方にご相談いただいた方がよいと思います。

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