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遺産分割×不動産のよくあるトラブル事例と解決案

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2016年10月06日 公開

遺産相続の際に遺産の中に不動産が関わる事はとても多く、それが揉め事の火種になる事もあります。

不動産を所有(共有名義)の方が死亡してしまった場合、不動産(建物・土地・マンション・田んぼ・畑など)を相続の割合や相続人を確定させて、所有権の移転登記(相続登記)を管轄している法務局で申請しなければなりません。

ここでは、遺産分割に不動産がある場合のトラブル例と解決案を紹介します。

トラブルとしてのケースでは以下の6点あたりが、相談されるケースとして多い内容です。

また、下部に不動産におけるトラブルをまとめております

遺産分割の際不動産が絡むトラブルの6つのパターン

➀、現金が無くすぐには分割できない・価値のない不動産がある。

➁、現在、そこに相続人ないし前妻など住んでおり、売却しようにも売却できない。

➂、現金と不動産があり、不動産は売らずに現金は長男、不動産は次男など価格に直すと損をするような分割方法を指定される。

➃、不動産を分割して共有名義にしたのだが、価値のない部分が自身の共有区分

➄、不動産を一旦は共有名義にしたが、後々売りたいという相続人が出てきた。

➅、所有権移転登記(相続登記)をせずにそのままの名義で放置し、孫・兄弟・甥姪などまで相続が及んでしまった。

上記の中で、特に➀の現金が無く相続の対象が不動産のみの場合で分割できない遺産のケースがトラブルとしては多い様です。

相続が開始され、葬儀代金や滞納している税金・負債などを相続人の誰かが精算しなければならないという、例が多数あり、「立替費をみんなで分割してほしい」「その分多くもらいたい」「負債が有るなら放棄したい」など色々な話になってきます。

また、話し合いをするのが面倒で、➅の場合の所有権移転登記(相続登記)をせずに、二次相続が起こった際に、関係する相続人が増えてしまったり、相続した不動産を売ったり、賃貸で貸したり、抵当を付けて担保に入れ借り入れをおこしたりすることが出来ません、場合によっては抵当権を抹消することもできません。

仮に誰かが不動産を相続すると決めても、所有権移転登記(相続登記)をしなければ正式に所有者とはなりませんし、法的に保護を受けられません。

※法的保護とは相続人の誰かが勝手に売ってしまっても文句が言えない、相続人の誰かが税金など滞納していた場合不動産の一部を差し押さえられてしまう場合がある、震災などで家屋が倒壊した場合の賠償金など名義人に支払われるため、仮に住んでいても、所有権が亡くなった方のままでは賠償を受けられません。

あくまで、一例ではありますが、不動産に関わるトラブル例を参考に未然に防げるようにできればと思います。

不動産は所有権移転や土地によっても評価額なども異なりますので、トラブルが起きそう・起きている場合であれば早めに弁護士に相談して早々に解決できるようにしましょう。

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書類作成代理人が作った物を祖父の後妻Aから送られてきた

■質問 祖父(母方)が3年前に死亡していたようで、不動産の名義を変更するために「相続分譲渡証書」なるものを書類作成代理人が作った物を祖父の後妻Aから送られてきた。
これにサインして送ってしまうと何も貰えないのか?(4人兄妹だが、親戚含めて兄妹とも疎遠なため、この件についても全く話はしていない)財産などについても全く詳細分からない。

■解決案 法定相続分の対価を請求・交渉することは可能
しかし、相続分を譲渡してしまえば交渉も難しくなるだろう。


今般、全ての不動産を自身の名義に変えていいと叔父・叔母が言っている

■質問  既に亡くなっている祖父母名義の土地と、父名義の土地建物があり、今般、全ての不動産を自身の名義に変えていいと叔父・叔母が言っているので、叔父叔母に相続放棄の手続きをしてもらえば良いのか?

■解決案 相続放棄の手続きをすると相続放棄した人達の次の代に相続する権利が移るので、遺産分割協議書を作成する方法が宜しいと思いますが、登記の手続きに必要書類等のあるので、法務局に相談された方が良いかもしれません。


長男ばかりが多く相続することに納得ができない

■質問 亡くなったのは父。法定相続人は母と、長男及び長女。自身は長女。
相続財産は上記のとおりであり、一筆の土地の上に、父母が住んでいた家屋と、長男が住んでいる家屋2棟があり、いずれも被相続人名義で残債なし。
長男が、今後は母の面倒も看ていくし…との理由から、不動産を長男が相続し、現金預貯金を母と長女で分けるような分割方法を提案してきた。
長男は面倒を看ると言っても、母を施設に入れてしまうつもりのようなので、そんなのでであれば、長男ばかりが多く相続することに納得ができない。
しかしながら、仮に不動産を長男を相続させたとしても、長男は代償金を準備できない、どうしたらよいか。

■解決案 代償分割ができない以上、法定相続分で相続して、不動産を共有にしておくしかないと考える


自分は養子縁組をして、養父母がいるのに、実負の相続に付き、相続人となるのか?

■質問 24年前に養子縁組を行なって、養父母がいる。4年前に実父が亡くなっているが、今般実母から「父親の相続に関し、不動産の名義変更をするには、自分の相続分はない旨の書面と、戸籍、印鑑証明書が必要と言われた。
自分は養子縁組をして、養父母がいるのに、実負の相続に付き、相続人となるのか?

■解決案 相続人です。貴殿は、養父母並びに実父母の相続人となります。両親が二組あると考えて下さい


夫が亡くなり子供のいない叔母が高齢となり入院中

■質問 夫が亡くなり子供のいない叔母が高齢となり入院中。
父も存命中だが高齢でいつ何かあってもおかしくない。他の兄弟の中にも寝たきりの者がいる状況である。
叔母の面倒は、姪にあたる自身が介護をし面倒看ることになっている。
ついては、叔母は姪に必要な費用などはだすし、状況によっては不動産を売却して施設に入所することには賛同している。
しかし、何かしておかないと叔母の死後に揉め事になったり、請求を受けたり、いらぬ疑いをもたれるのではないだろうか?

■解決案 遺言による対策は有効(兄弟姉妹に遺留分は認められていない)
遺言がダメであれば、税金がかかろうが生前贈与も法律的にダメということはない
何れにしても、オバが意思判断できなくなると何も出来ないため、生前に貰えるものはもらい、トラブルにならないために事実の分かる書面を作成するなどは良いことと考える。


祖母が亡くなった後に発覚した通帳から多額を引き出した形跡が。

■質問 祖父が他界したとき、不動産は、自身の父が相続し、祖母と叔母は現金を相続したと聞いていた。
祖母は、祖父の他界後、父と同居をしていたが、亡くなる2年前から伯母と同居していた。そして、亡くなった時、伯母から遺産は無いと聞いていた。

がしかし、この度、祖母の遺品を整理していたところ、通帳を発見し、多額の現金を相続し余剰金として残っていたことが判明した。
そこで、銀行等に取引履歴を取寄せたところ、死亡後も現金がひきだされ、4年前には、まとまった現金が出金されている。今後全ての遺産を明らかにして、遺産分割協議を行いたいが、どのようなことに注意をすればいいですか

■解決案 父・姉・自身で話をしてから伯母と話をする。父は怒っているが、揉めたくない伯母に正直に話をしてほしい・・・
協議は自由だが、感情的に既になっているようだしまとまらない時は、弁護士介入の方が父の精神的にも良いと考える。裁判が嫌と仰るのであれば、もちろん任意の交渉からはじめるので心配ない。


二男と相続でもめている

■質問 被相続人は母。父は既に他界している。
法定相続人は、長男と二男のみ。
長男は実家を離れて生活しており、被相続人の生前は、二男が同居していた。

二男から不動産を二男の単独名義に名変するので、とのことで必要書類に署名押印を求められたが、拒否した。
相続財産の分割については、今まで何ら連絡はなかった。
不動産があることと、銀行などに口座があることはなんとなく分かっているが、相続財産の詳細については不明。
生前、母が年金も二男が持って行っていて困るようなことをボヤいていたこともあったし、被相続人の亡くなる前後辺りから、二男が家を建て替えたり、かなり羽振りが良くなっていることから、被相続人の預金などを二男が使い込んでいる懸念もあり。
多少であれば、二男に譲歩するのは吝かではないが、きちんと遺産分割をしたいがどうしたらいいか。

■解決案 まずは、相続財産の全容を確認することから始めたほうが良い事案であると考える。
直接相手方に問い合わせるしかないが、回答を得られないようでば、自ら調査するしかない。
当事者間で、なかなか協議ができないようであれば、代理人を介在させたほうが良いのでないかと思われる。
特に二男の使い込みの懸念があるのであれば、早めの方がいいと思われる。


母と、母方の叔父の相続について。自身は長男。

■質問 母と、母方の叔父の相続について。自身は長男。
母は3年前に死亡しており、法定相続分は父と長男及び長女。
長女は実家を離れており、一方で自身は独身で、実家で両親と生活を共にしてきた。
10年以上の間、両親の面倒や介護は、自身が1人で行ってきた。但し、金銭面については、両親それぞれの年金等から支出しており、自身の持ち出しはそんなにない。
3年前に母が亡くなった際に、預金500万円の相続について協議した結果、父は自分の相続分について放棄し、長女にハンコ代程度の20万円を渡しただけで済ませた。その後、長女より、母の相続については、これで終いにする、旨を書いた書面を渡されていた。

ところが、母の死亡する半年ほど前に、母方の叔父が死亡。
叔父の配偶者は既に他界しており、直系尊属もいなかったため、法定相続人は自身の母及び妹2人の3人であった。
ところが、話がまとまらないまま、相続人の1人である自身の母が死亡。つい最近になって、現金だけ等分に分配され、母の相続分については自身が預かっている。不動産については、未だ分割協議はできていない。

今般、父の介護に疲れて、その旨長女に話したところ、叔父の相続での母の相続分について要求された。
それも全て引っくるめて、長女が自分で書いて寄越した、母の相続については終いにする書面を以って、突っぱねることはできないのか。

■解決案 介護については、自身が金銭的な負担をしているのであれば、場合によっては寄与分を主張できる場合もあるが、自身は身体は使っているが金は使っていないので、寄与分の主張は難しい。
そうなると、長女の書いた書面を見た上でないと、長女の主張を覆すことができるか否かは判断できない。

→自身は、話をすれば、気のいいおじさん?という感じ。
自分自身は介護疲れで、蒸発してやろうと思っていたとのこと。
長女と話し合う気力もないので…とのことなので、それであれば代理をお願いすれば・・と伝える。

ますはその書面を探してみて、また連絡くださいで着地。 → 追いお願いします。


突然、遺産分割協議書が届いた。

■質問 先週金曜日に、叔母から普通郵便が届いた。
中には遺産分割協議書と記載の文書が入っており、「相続財産中、下記不動産は叔母が相続し、預貯金・有価証券・負債の全ては祖母が相続する。その他の相続人は、相続するものがない。」という内容の分割協議書が入っていた。
祖父の死すら知らず、遺産分割協議を行なった事実もないのに、このような書面を送られることが、大変不思議で、不愉快である。どうすればいいのか。

■解決案 よくあること。
先ずは、遺産の全容が不明な状況では何も答えられないので、遺産の範囲が解る様に遺産目録の送付を求めるべき。その上で、自己の相続分を検討した上で、相続するや否やの意思を決定する。
一方的に決め付けられた書面に、署名押印をすることはできないと、はっきり伝えなければならない。
意思表示を行い、相手方の叔母さんとの任意の協議が整わないようであれば、代理人として弁護士を選任するべきである。


マンションを相続するが、資産価値はどうやって算出したら良いのか

■質問 被相続人は、父。法定相続人は、母と長男及び二男。自身は長男の妻。

現金及び有価証券については、相続人間で協議の結果、既に分配していたが、不動産が被相続人名義のままになってしまっていた。
かかるマンションには母が現在も住んでいるが、ゆくゆくは自身である長男夫婦にそのまま引き継いで住んで欲しいと言っているとのこと。
そこで長男が所有権を取得して、代償分割しようと思っているが、二男には何を基準に算出した金額を渡せばいいのか?

■解決案 代償金を支払う立場に立って低く見積もるのであれば、固定資産税の評価額をベースに算出するし、逆に代償金を貰う立場であれば、実勢価格をベースに考えるので、あくまでその人の立場に立って考えることである。
勿論、その間を取って、路線価をベースに考えることもあるだろうが、あくまで当時者間での話し合いである。


遺言書に書かれていない財産はどうなる?

■質問 直筆の遺言書に不動産についてのみ記載があるが、財産すべてのことが書かれていない場合
その遺言書は無効にならないのか?

■解決案 遺言書に記載されているものは遺言書に従い、それ以外の財産は法定相続で分けることになります。
不動産を相続した後に不公平感を考慮した割合にするなり、相続人同士で先ずは 話し合いをし、話がまとまらない場合は調整することになると考えられます


法定相続人や基本的な話を教えて欲しい。

■質問 祖父が亡くなるまでは、次女である自身の母の家族が祖父母と同居し、介護していた。
自身の母(次女)と三女が去年になくなった。その後、祖母は長女と同居している。
自身の母が亡くなって1周忌の際に、長女と祖母に不動産の登記がまだ祖父のままで有る旨説明を受け、更に、自分達にも権利がある旨の話をしていたので、法定相続人や基本的な話を教えて欲しい。

■解決案 法定相続人は、祖母と姉妹4人の合計5人で、内、次女及び3女がなくなっているので、次女及び三女については代襲者が相続人である。
法律的には介護をしていたとかという主張は相続の割合に影響しないが、任意での話し合いの中、考慮してほしい話をしてみることは可能で有る。


土地を買い上げるにあたり自身も相続人にあたる旨の連絡を受けた

■質問 叔父は8年~9年前に亡くなり、9人兄弟の母も平成27年に亡くなった。
叔父名義の土地があり、役所からかかる土地を買い上げるにあたり自身も相続人にあたる旨の連絡を受けた。買い上げの金額は大した金額でないのと、メリットだけでなくデメリットもついてくると言われたが、不動産のデメリットとはなんでしょうか?

■解決案 デメリットとは負債を指しているのだと思われるが、負債の内容は直接役所に聞くことを勧める。


リフォーム代を出すと、建物の一部の名義がもらえる?

■質問 祖母名義の不動産について質問。
祖母はまだ健在。祖父は亡くなっており、子は母のみ。自身は孫で、3人兄妹。
自身が祖母と同居しており、今般、家のリフォームを検討している。
その費用を孫が捻出する予定で、ローンを組もうかどうかという状況。そういった場合、建物の一部の名義がもらえるような話を聞いたのだがどうなのか。

■解決案 仮にリフォームローンなどを金融機関で組もうとする場合、金額に因っては、担保の提供を求められる。
その際、金融機関に因っては、他人名義でなく自分名義にして欲しいという、こともあり得るの。
その時に、祖母から売買で譲り受けるか、贈与で譲り受けるのかを検討する必要があると思われる。
相続はまだ発生していないし、そもそも、孫は法定相続人ではない。
いずれにしても、リフォームの費用を支出したことだけを以って、名義は変わらない。


借地権も相続する権利があるのだからと言われ金300万円をあげてしまった

■質問 祖父名義の建物に亡父の代から自身は住んでいた。(建物の名義は祖父のままだが、借地の契約は自身名義出会った。)
更新期限が到来し、更新料を払えなかったので立ち退くことになった。
不動産屋が仲介に入り、地主と契約を取り交わし金900万円を受け取った。
そうしたところ(口頭で)亡父の相続は放棄すると言っていた弟から、借地権も相続する権利があるのだからと言われ金300万円をあげてしまった。(書面取り交わし無)
しかし、現在精神病も患いお金も入用なので返してもらえないか(※父の子供は自身と弟の2人のみ。母は父より前に他界している。遺言書や協議書などない)

■解決案 相続の対象であったのであれば、法定相続の割合は各2分の1。その考え方でいけば、更に弟に請求される可能性もあると考える。
借地の契約の内容、その他具体的に弟に返還請求できるかどうかについては詳細が必要


今年も固定資産税の請求が父に送られてきた

■質問 大叔父が亡くなってから5~7年経過している。今年も固定資産税の請求が(自身の夫:長男の)父に送られてきた。

固定資産税は15万円程払っており、そこから計算すると2000~3000万円で売れるのか。
何れにしても、父は85歳で高齢で4人兄弟。
上記不動産を売却して分けることには皆賛成しているが、如何せん高齢で動けない。
父は面倒くさがりで、書類等書くのも嫌がる、売却するために自身に話がきたが、どうするのか。

■解決案 相続人の確定大叔父の遺産である不動産の調査・特定・確認等で状況に応じて遺産分割協議を行う


母親が亡くなり、その後自身は日本を離れてタイへ

■質問 自身は姉が1人。母親が亡くなり、その後自身は日本を離れてタイへ。
5年間の駐在中に、父親が亡くなった。預貯金については、遺産分割が終了しているが、自宅の土地建物の分割ができていない。
姉夫妻からは、「あなたは、海外赴任していて、父の面倒を看ていないから、不動産の権利はない。」と言われている。
宗教の支部として使用されているので、姉はそのままにしたいようだが、自分は売買したいがどのように考える?

■解決案 相続分は2分の1.任意の話し合いが付かなければ、調停、審判、競売と進む。
姉が宗教の関係で、所有を望むのであれば、代償金を受取ることも選択肢の一つ。
任意での話し合いがまとまらない様であれば、依頼を考えた方が良いと思います。


軽度の認知症を患っている母について相談

■質問 自身は二女。父が先般4/14に死亡しており、まだ相続の手続きはできていない、法定相続人は母と子が7人(3男4女)。
長男が主導となって父の相続は進めようとしているが、まだ連絡待ちの状況である。
それはさておき、軽度の認知症を患っている母について相談。
母は、元気な頃に娘4人に対して、生命保険金をかけていた。但し、保険契約者・被保険者・受取人いずれも各子どもとしており、保険料だけ母が支払っているような状況だったものを、保険料を払い込み満期の状況で譲り受けている。しかしながら、自身以外の娘3人の保険については、保険料のすべてを母が支払ったが、自身の分だけは、途中までしか支払ってもらえなかった。
また、母は併せて、すべての子供名義で.所謂「名義預金」をしており、他の兄弟姉妹は既に受け取っているようだが、自身だけはもらえてなく、それに納得ができない。
また、父母共有の不動産があるが、いつの間にか母の持分が、長男に所有権移転されている、今の時点で、何か対策を講じることはできるのか。

■解決案 母親が健在である以上、あとは母親に直接聞いてみる外ないと思われる。
但し、母親が認知症を患っているとなると、母親の判断能力の程度如何ではどうすることもできないので、相続が開始されたときに、他の兄弟へは生前贈与があったとして、争うしかない事案だと思われる。
不動産の名変については、母が認知症を患ったあとに所有権移転されているのであれば、母親の判断能力如何では覆すために争うこともできる事案であると思われる。
父親の相続についても、長男に任せっきりで、信用ならないのであれば、遺産分割調停を提起するなり、代理人を頼むなりして、きちんと明確にしておく方が良い事案であると思われる。


不動産の4分の1を保有している末弟が死亡

■質問 不動産の4分の1を保有している末弟が死亡。配偶者はなく、子供が1人。
相続人は誰か?被相続人の兄弟姉妹も相続人となるのか?

■解決案 この場合、相続人は子供だけ。土地の共有者である兄弟姉妹が相続することはない。


遺産分割協議書を作成したいと思うが、作成方法を聞きたい

■質問 亡くなったのは、父及び母。父は8年前に死亡し、追って半年後くらいに母も死亡してしまった。
自身は、二女で父母の法定相続人は子4人(長男・長女・二女・二男)だが、二男は30年ほど前にすでに死亡しており、子が2人いる。
また、父母の相続手続きを行わないまま、H27年に長男も死亡。配偶者と子が3人いる。
父母は生前から.不動産は全て長男に譲り、残りの現金等を長男以外の兄弟姉妹で分けるように言っていた(遺言書は無)。ところが、現在に至るまで、相続の手続きは何もしていない。
因みに、相続財産の現金については、父母の亡くなる前後に、長男が引き出しており、貸し金庫で保管しているとのことだが、金額等詳細は不明。

また、建物が複数あるが、祖父名義になっているものが遺ってしまっている。
父が祖父から相続する際には、相続税を支払っているようだが、今般、長男の相続人のもとに、税務署から相続手続きをするような連絡が入ったことで.相続手続きしなければならないと思うに至った。
遺産分割協議書を作成したいと思うが、作成方法を聞きたい

■解決案 父母、それぞれについて、遺産分割協議書を作成するのが大前提。


父に遺言書の修正を提案しようと考えている

■質問 先日父から遺言書作成案を見せられた。
自身は、遺言執行人に指定されている。
遺産は、自身に不動産を、姉1人に預貯金と証券を相続させると記載があり、執行人として、煩雑な預貯金や証券の相続手続きをさせられて、一銭も入らず。
自らは売却するにしても、いつ売却できるかわからないまま固定資産税を支払い、売却後は自宅の片付けなどと不公平である。
現在父は、年間200万円位の現金がプラスとなっているが、今後施設等に入れば、大きく預貯金は減額される可能性はある。不動産も時期によっては、金額が大きく変動される。
これらを踏まえて、父に遺言書の修正を提案しようと考えているが、どのような内容がいいですか。遺言書無しにすると、もう一人も相続人として数えることになるし、・・・長女は生前に大学資金・高額な英会話スクール・結婚資金500万など援助を受けている。

■解決案 労力に見合った納得のできる執行人の報酬を設定してもらう。専門家に依頼する。
長女は生前に500万など援助を受けている。これを理由に遺留分放棄に関しては、遺留分を減らしたい・長女や長女の養子を排除・遺留分を減らしたいと考えているのであれば記載があった方が良いのではないか?


姉が不動産を管理していくので全て相続したいと主張してきた。

■質問 自身は、生前から財産の話し合いなどからは蚊帳の外であったため、詳細は分からない。

そんな状態ではあるが、姉が不動産を管理していくので全て相続したいと主張してきた。

(生前母親がそう言っていたと姉は言うが遺言書はない)

自身は、法的な権利が自身にもあるのだからその話には応じれないと伝えた(その後、遺産分割協議書は取り交していないが、自身の子が生前贈与を受けていた500万円については、遺産から相殺することを認めるような書面1枚は作成しているとのこと)※原本実家に置いてある、生命保険もあったが、受取人は姉が指定されており900万円以上受け取っている。

何れにしても、後から通帳が出てきたといってみたり、銀行の解約の件を隠していたり信用ができない。

また銀行の手続き等に協力している際に、履歴を確認したところ650万円程引き出していることがわかった。おそらく姉が貰ったものと考えている。(今のところ姉は、何も貰っていないと主張しているが、この件についてはまだ追及していない)

自分は争うつもりもなかったし、感情的にもならないので包み隠さず認めたのに、姉が嘘ばかりついているのであれば納得ができない。

■解決案 財産開示を求める(不明な部分は調査する)

そのうえで、相手が話し合いに応じないのであれば裁判を起こす。

遺言書がない以上、相談者が法定相続分を主張することは何等問題ない。

相談者は感情的にならないと仰るが、相手が応じなければ話は進まない。

相談者が納得できない650万円についても追及していくしかない


弟が主流になって全て母の遺産を管理していた

■質問 母が生前、預貯金や株などあると聞いており、兄弟間でもめるのが嫌だから、遺言書を書いてくれと懇願したが弟が邪魔をし、結果遺言書は作成されないまま死んだ。

弟が同居していたため、不動産については弟名義にすることには同意をし、その手続は行った。

また遺族年金については私と妹にくれてやるということで、1500万円を二人で分けてもらった。

とにかく弟が主流になって全て母の遺産を管理していた。その後、他の母の遺産について弟は一切何にも言ってこず、どうなっているかを聞くと逆上して話しにならない状態。

母が生前、自分名義の預貯金の他に、弟のために弟名義の口座をつくりそこにお金を入れていたのは知っていた。そこからなのか何なのか、母が死んでから、弟は羽振りよく、海外旅行にいったり、たまに私たちにもお金を渡したりしていた。きっと弟のお金なのだろうが、母の遺産ではないかと疑ってしまう。

全く話しにならないが、改めて弟に聞くのも怖い。どうしたらいいのか?

■解決案 不動産だけに特化して署名捺印したということなので、本来は法定相続分を請求することは可能だが、接触するのが怖いのであれば、お金をかけても代理人を付けた方がいいとアドバイス。

妹とよく相談してまた、何かあれば相談します、とのこと。


代償金は時価や固定資産評価額等より下回っていても法的に問題ないのか?

■質問 両親が死亡してから10年以上経過しているが、ずるずると時間が経過している。

兄と弟らは仲が悪い。特に兄嫁のせいでこじれている。

遺産は、不動産しかなく、長男が相続することには賛成している。

私は代償金も何もいらないと思っていたが、兄弟3人のしこりが残らないためにも時価等を下回っても構わないので、いくらか代償金をきちんと払ってもらいたいが、兄の資力は乏しい。

確実に払ってもらいたいが・・・・(遺産はこの不動産だけしかないため、現金は遺産からはでない)

代償金は時価や固定資産評価額等より下回っていても法的に問題ないのか?

■解決案 遺産分割協議は相続人間で自由に決めて問題ない。

しかし、約束を決めても支払ってもらえなければ裁判などを検討する必要があるが、差し押さえるものがなければ回収は難しい。

結局のところ、代償金が用意出来ないのであれば不動産を売却する等を検討するのか。

競売になれば、通常の任意売却より下がってしまうなど懸念があれば、不動産を担保に融資を受けて現金を用意してもらうや、担保設定するなど様々考えられるだろう。その中で、当事者らが一番良い方法を考えていくしかないだろう。


現時点では負債が大きく上回っており負債の総額が約2億円

■質問 亡くなったのは、義父

義母は既に亡くなっており、法定相続人は長女・長男・二女の3人。

自身は長男の妻、亡くなったのは、預貯金の他に不動産を複数所有。

そのうち、5年前に賃貸用のアパートを3棟建てており、長男が連帯保証人になっている。

不動産の価額の総額は1.5億円ほどだが、現時点では負債が大きく上回っており負債の総額が約2億円でマイナス5000万円になってしまっている。

長男は連帯保証人でもあるため、相続する予定だが、長女と二女は、現金だけ分けるように言われてしまっているが、そんなこと可能なのか

■解決案 遺産分割協議は、あくまで相続人間での取り決めなので、その中で現金だけ分配して、不動産と負債は全て長男に、と決めても、第三者には対抗できない。

万が一、長男が支払い困難になれば、債権者から法定相続分で請求される可能性はある。

それを十二分に理解した上で、相続するかしないかを協議した方が良い事案ではないかと思われます。

その上で、相続しないのであれば、相続放棄を勧めるも、期限を徒過しているので、裁判所に確認した方がよいと思われます。


不動産を法定相続分で相続した、法定相続人の1人がその家に住むことになった

■質問 相続にて、不動産を法定相続分で相続した、法定相続人の1人がその家に住むことになったのだが、1火災保険は持分どおりでかけたほうが良いか?

■解決案 保険の受取人が誰になるのかで、負担を決めるべきです。共有財産→皆で負担→保険料も負担

居住者が加入、保険料は居住者負担、居住者が保険金を受領。


弟が負債が多くのだが、相続が発生しているため、遺産分割に参加させるか否か迷っている

■質問 亡くなったのは父。法定相続人は母と、長女と長男。自身は長女。

長男は負債を抱えており、現在住民票も異動させずに逃げ回っている状態。

住民票が異動できないので、まともに仕事に就くこともできず、現在無職のどれくらい支払っていないかも分からないが、長期未払のため、中途半端に連絡して、寝た子を起こしたくないとの考えから、どうにもできずに困っている。

ここにきて相続が発生しているため、遺産分割に参加させるか否か迷っている。

相続分を放棄させる方がいいのか、因みに、不動産は長女が相続する予定

■解決案 本人が今後どうしていきたいかであるが、相続分を債権者にとられたくなければ、相続放棄の手続をとらざるを得ない、その後で、破産の手続きをするなり、検討するしかない。


きちんと長男が単独で相続して、何かあった時にも責任の所在を明確にできるようにしたい、どうしたらいいか?

■質問 H12年に発生した父の相続について、母はその前に死亡しており、法定相続人は長男及び長女、自身は長女。

相続発生した際、長男と話し合って、不動産は長男に譲り、管理なども長男に任せるということにして、まったくそのままにしていた。

しかしながら、長男も仕事ができなかったりして、管理も儘ならず、固定資産税だけは何とか支払いしているものの、火災保険等も切れていて、万が一何かあった時の責任問題を懸念している。

長女としては売却を希望していたが、長男が将来的に自分が住むことを考えてそのまま残したい、との意向であったため、長男に任せきりになっていた。

この相続の件で、金銭を請求するつもりはまったくなく、きちんと長男が単独で相続して、何かあった時にも責任の所在を明確にできるようにしたい、どうしたらいいか?

■解決案 法定相続分と異なる割合での登記となるため、遺産分割協議書を作成し、登記申請すれば名変は可能。

遺産分割協議書だけ作成しても、名変できていなければ、第三者に対抗できない場合もあり得るので、責任の所在を明確にしたいのであれば、できればそこまではきちんとしておいた方がいいと思われる。


預金口座等、姉が全て管理しており、開示されず

■質問 母が3月に亡くなり、相続人は長女と二女の二名。預金口座等、姉が全て管理しており、開示されず。

今般、ゆうちょの口座の解約に付き、印鑑と印鑑証明を求められた。

預金は、相続の対象である旨を述べたところ、「母が生前にあなたの口座に振り込んだお金は、生前贈与だから相続財産である。」と言われた。

本当か?保険の受取人は姉になっていたが、契約者は母。相続財産ではないのか?

不動産に付いては、「家の解体費用等、マイナスの財産も自分が負うので、全て私にー。」と長女に言われたが、おかしくはないか?

■解決案 生前贈与については、特別受益として相続財産に組み込まれる。これを持ち戻しという。姉の主張は正しい。

姉も贈与を受けている旨を言われるが、その立証はこちらがやらなければならず、証拠がなければ主張

は難しい。不動産に付いては、全て自己の持分を登記すれば、勝手に売却されることはない。

法定相続で登記をされることをお勧めする。

生命保険は、死亡時に受取人の固有財産となる。相続財産となるのは、受取人が被相続人であった場合。

公務員の死亡退職金や共済などは、受け取人が法定されており、相続財産ではない。


80代、叔母は一度も入籍せず、何十年にわたって内縁を続けたが、1,200万円を貸していたと主張してきた。

■質問 3年前に叔母が亡くなった。内縁関係の夫(80代、叔母は一度も入籍せず、何十年にわたって内縁を続けた)が、1,200万円を貸していたと主張し、借用書の提示を求めたが、怒鳴るだけで話にならず、あまりに煩く根負けして、義兄が引き出していた預金1,400万円を内縁の夫に送金(約半年前)してしまった。

しかし、それはおかしいという事になり、返還および話し合いを求めるも、一切拒否されている。

もう、裁判しかないのか。また、叔母の貴金属などもいいように勝手に売却している様子であり、親族として忍びない。

遺言はなかったが、義叔母は余命宣告を受けた時に、皆を呼んで孫8人(本来は、兄弟の孫に当たる)にも1人110万円ずつ渡したいといってくれていた、一向に進展しないので困っている。

1仮に1,400万円を内縁の夫に渡した場合の贈与税について

2仮に1,400万円を返還してもらった場合には贈与はなかったことになるのか。

3内縁の夫が、自分にも権利があると主張するが、そんな権利はあるのか。

4内縁の夫が、叔母亡き後、住み続けているおば名義の不動産について、どのように考えればいいのか。借地(祖父母の代から借りている、借地の契約をし地代も払っている)勝手に、家具を処分したり、リフォームしたりしているようで納得できない。

■解決案 1・2贈与ではない。そもそも、借入金の証明もないのに、渡す必要などなかった金銭不当利得として返還請求を行なうべき。

3内縁は、相続に関しては全く権利を認められない。

4借地契約を勝手に変更されてしまったのか?建物は相続の対象となるが、借地は借地権者が変更になっている。

どちらにしても、地方裁判所で争っていかなければ解決しないものと考えるが、結果がどうなるかは不明。

借用書があれば、返還請求は負けるし、借地権に付いても、前の契約の内容と期間はどうなっていたのかで、結果が変わる可能性がある。

どちらにしても、中途半端な内容しか判らない様態で、これ以上の回答は不可能

孫たちに対する110万円ずつの贈与も、亡くなる前に手続をしていないため、履行を求めるのは難しい。


6筆の不動産の内、4筆に抵当権が設定されたままである。

■質問 祖母が亡くなった。祖父も祖父母の唯一の子供である自身の父も亡くなっており、自身が唯一の相続人

名寄台帳を取寄せ、登記事項証明も取得した。

6筆の不動産の内、4筆に抵当権が設定されたままである。

銀行預金も2店舗は、その手続を行っている。

祖母の親戚は、積極的にいろいろなことを教えてくれず、困っている。

自分の知人の司法書士に行ってもらう予定にしていたが、遠すぎて行けないと言われたが、相談したい。

■解決案 遺産の調査は大変。しかし、名寄台帳や登記情報を取得しているのであれば不動産は大丈夫。

あとは、預貯金や有価証券、生命保険関係だが、故人の私物や郵送物から調査するしかない。

消滅しているであろう抵当権の抹消は、不可能ではないが骨が折れる作業で友人の司法書士に相談されるのが良い。


父の相続時には相続税が発生した、長男から父の遺産を払ってもらいたいが、どうすればよいか?

■質問 10年前に父親が亡くなり、遺産分割協議が税理士主導で行なわれた。

母と長男が不動産を相続し、残りの預貯金を二男以下3名で分けることとなった。1年後に母死亡。財産は全て長男へ、父の相続に関する分割金の一部しか支払いを受けていない。母の遺産は、全て長男へ。実印を渡した。

その後、長男の子供と配偶者が死亡。父の相続時には相続税が発生した、長男から父の遺産を払ってもらいたいが、どうすればよいか?

■解決案 昨年、内容証明を送って請求したそうだが、その後6ヶ月以内に訴訟等を行っていないため、消滅時効の問題が心配。再度、請求を行ない、履行されなければ支払督促等を行なう必要がある。


二女はガサツなので、いつまで経っても登記の手続きをしてくれそうにない

■質問 被相続人は母。父は既に他界しているため、法定相続人は長女及び二女の2人のみ。

自身は長女で主な相続財産は不動産のみで、長女としては二女に譲ろうと思い、インターネットなどで調べて、自ら遺産分割協議書を作成し、自分は署名押印した上で二女に渡して署名押印してもらった。

しかしながら、二女はガサツなので、いつまで経っても不動産登記の手続きをしてくれそうにない。

万が一、二女がこのままなにも手続きをしなければなにか弊害はありますか?因みに二女は結婚しており、子もいます。

■解決案 二女単独で相続した旨の相続登記をしておかないと、法定相続分どおり相続したものとみなされ、固定資産税の納税通知が届く可能性がある。

または、どちらかに数次相続が発生してしまうと、相続関係が複雑になっていってしまうので、手続きが煩雑になってくる。

心配であれば、代理人をたてて、相手方に促していくほうが良いのではないかと思われる。


不動産の名義変更を自分に変更すると、どのような税金が掛かる?

■質問 母親が死亡した。母親名義の土地建物があり、祖母と母が同居していた。名義は、母の子供である、自身に相続させるが、その家には入居させないと言われた。

不動産の名義変更を自分に変更すると、どのような税金がかかってくるのでしょうか?

■解決案 お母さんがお亡くなりになった場合、第一順位の相続人は、お母さんの子ども。

相談者に兄弟姉妹がいなければ、相談者が一人で相続する。兄弟姉妹がいれば、その者等と均等に相続する。

相続を原因として、登記名義人の変更登記を行うと、固定資産税を負担することとなる。

売却等を行なわなければ、発生する税金は固定資産税だけである。

売却をすると、譲渡所得税が課税されることとなる。


地方在住で、相談したり代理人を頼むのであれば、自分の住まいに近いほうがいいのか

■質問 母の相続について、遺産分割の割合で二女と揉めている。自身は長男。

母がH27.6月に急逝、相続手続きが終わらないまま、父もH28.1月に死亡。

法定相続人は長男及び二女(長女は20年ほど前交通事故で死亡しており)の2人のみ。

遺産内容は母のものだが、相談者は法定相続分どおりでの分割を希望しているものの、二女が6:4での分割を希望で理由を問いただしても、明確な回答は得られず。

相続財産についても、投資用の不動産の賃料収入などが二女の口座に入っていたりするため、まだ詳細は調査の必要あり。しかしながら、相続税の申告期限も迫っているため、どうしたらいいか考えている。

二女は母と同居していたため地方在住で、相談したり代理人を頼むのであれば、自分の住まいに近いほうがいいのか、被相続人や相手方の住所地に近いほうがいいのか?

■解決案 任意での協議であれば、書面や電話等が大半なのでどちらでも問題無いと思われる。

調停を申し立てるとなると、相手方の住所地の管轄になるので、地方になるのだが、まずは依頼者自身がコミュニケーションが取りやすい事務所の方がよいのでは?


相手はお金では納得しないから持分をほしいと主張しており、法的に現金で解決は難しいのか?

■質問 母は、癌を患い手術後も入退院を2、3度繰り返し、昨年の11月頃から入院中に脳出血を起こし意識不明となった。

そして今年の1月末に死亡した。

姉は、既に生前の取引履歴なども調べており、亡くなって早々法定相続分の4分の1を主張。

父は、母が意識不明の時に、預貯金を引き出していたが「ほとんど遺産はない」とはじめは言っていたが、現在は正直に認めており、姉に4分の1を支払うことは了解している。

しかし、上記不動産の建物10分の1の4分の1について、持分の登記を主張して譲らない。

今後のことも考えると気持ち悪いし、後に家賃だとか、賃貸として物件を貸す時にもあれこれ言ってくると予想されたため、現金(代償金)を払うから父が姉の相続分も取得したいと交渉した。

しかし、相手はお金では納得しないから持分をほしいと主張しており、法的に現金で解決は難しいのか?

また、他にも情報を握っているし、最悪裁判で争うことになると脅しのようなことをいっており、3ヶ月以内に早急に話を決めろと迫ってきている。

■解決案 裁判まで争いになった場合、現金を支払うと主張しても相手方がのまなければ恐らく建物の持分については認められる可能性は非常に高い。(そもそも登記は相手方だけで可能)しかし、まずは協議である。

相続税の心配もなく、負債の心配もないのであれば、3ヶ月以内に相続を処理してしまわないといけない理由は考えられれないし、裁判で争うことになっても、こちらも堂々と主張すれば良いだけで相手のペースにあわせて焦る必要はないし、よく理解や納得をしないで書面を取り交わすことが何より危険である。


相続の話になったところ、父が住んでいた土地建物が全て祖父名義だった

■質問 父親が亡くなり、相続の話になったところ、父が住んでいた不動産の土地・建物が全て祖父名義だった。

父が亡くなる前に、父は父の兄弟に掛け合い長男である父が先祖代々の土地を継ぐように書類を作成していたが、兄弟から捺印はもらえないまま、亡くなってしまった。父が亡くなると父の兄弟より「その土地を売って、分配してくれ」と言われている。

父は、今まで祖父祖母の面倒もみていた。土地柄、長男が先祖代々の土地を継ぐのは当たり前と思っていたがちがうのでしょうか?

■解決案 法律では法定相続分に分けるとなっています。ご自身でおじ・おばを説得できなければ、弁護士に手続きを頼むのもひとつの手ではないでしょうか?


長男が亡くなり、自宅で孤独死だったようで、母が知ったのは一か月後

■質問 被相続人は長男。病気を患っており、自宅で孤独死だったようで、母が知ったのは一か月後、長男は独身で子もなし、両親の内、父はH24年に既に死亡しているため、相続人は母のみ。

母は被相続人の賃貸住宅の連帯保証人に、H22-26年の間についてはなっていたが、その後は保証会社をいれていた、と長男からは聞いていた。

長男が孤独死だったこと、及びペット可の物件で猫を数匹飼っていたことから、死後数日そのままになってしまっていたようで糞やらが酷く、臭い等もかなり付着してしまっているとのことで、清掃費用約40万円、リフォーム代約150万円を請求されてしまっている。

母自身は、遺族年金生活で、なおかつ親族から約1000万円、銀行やカード会社から約60万円の合計1060万円程の負債を抱えていることもあり、支払いたくても支払うことができない。

但し、夫の相続が手付かずになっており、現金資産は保ほとんどないものの、自宅不動産が夫名義のまま残っている。

近隣住民が、あまりにも臭い等が酷いので、訴訟提起するとも言ってきている。

1そもそも支払わなければならない義務があるのか

2仮に支払い義務があるにせよ、負債が多いのと、自宅もあるので、どうしたらいいかわからない。

3また、請求されている金額は妥当なのか。

■解決案 相続人たる地位で引き継ぐことについては相続放棄をすればよい。しかしながら、連帯保証人である地位はそのままになっていると思われるので(更新は原則、従前の契約内容を引き継ぐことになるので)、他の債務の件も含めて、債務整理することを勧める。


遺産分割協議書など手続きに関して質問したい

■質問 遺産分割協議書は、何通作るのか?印鑑証明書は各自1通取ればよいのか。協議書を使って、不動産の登記名義人を変更する際に、何が必要となるのか?

■解決案 遺産分割協議書に実印を押印し、印鑑証明書を添付するのは、書面の信性さを担保するため。

協議書は人数分作成する。自己が保有する遺産分割協議書以外には、自己の印鑑証明書を添付すべき。

相続人が4名なら3通は必要。預金の解約にも、登記名義の変更にも、協議書は必要となる。

登記申請時には、被相続人が出生から死亡時までの一連の除籍・原戸籍・戸籍が必要。相続人全員の戸籍も必要である。


自分の相続分だけを登記することはできるのか

■質問 父と祖母が亡くなった後、祖父が亡くなった。祖父名義の不動産で土地があるが、相続手続をしたい。

自分の相続分だけを登記することはできるのか?法務局には、何を提出するのか?

■解決案 相談者の3人の兄弟姉妹は、お父さんが生きていればお父さんが相続した4分の1の相続分を、代襲相続する。

これと違う割合で相続するなら、皆で話し合い、遺産分割協議をしなければならない。各人の相続分は、協議

によって決まる。

相続を原因とする所有権移転の登記は、被相続人が出生から死亡時までの戸籍や原戸籍・除籍など一連のものが必要となる。また、相談者の持分だけを登記することはできず、法定相続により他の者の登記をも同時に行わなければならない。


相続財産の建物については、兄が「思い出だから、壊さずに保管しておきたい」と言い出した。

■質問 夫の母(義母)が亡くなった。相続人は、仲の悪い長男と二男(夫)の2名のみ。

ぎりぎり相続税にはかかるため、申告については、兄の知り合いの税理士に、兄が依頼している。

現金を二等分については、問題なかったが、建物の不動産については、兄が「思い出だから、壊さずに保管しておきたい」と言い出した。

税理士の計算は借地の評価700万だか、建物自体は評価はほとんどないみたい(築32年以上~住める状態とは言い難い)

■解決案 借地権にも上記のとおり価値がある。相談者としては、建物も不要であり住む予定もないのであれば、兄に代償金を払ってもらうなどして、相続してもらう方が良いという考えもあるのではないか。


不動産の相続で代償金が発生、お金が無い

■質問 自身は姪で亡くなったのは父方の伯父、法定相続人は、妻と長男の2名だが、長男は長年絶縁状態だった。

相続財産は、現金が約200万円と、自宅不動産の持分の一部(1/3が被相続人、1/3が妻、残り1/3が妻の母。※但し、妻の母は既に死亡している。)

父が死亡した旨を、自身から連絡したところ、自分は関係ないと当初は突っぱねられた。

その後、銀行の手続き上、どうしても署名押印が必要な書類があったため、改めて自身が依頼をしたところ、それを契機として、長男が代理人をたてて、遺産分割を申し込んできた。

その内容は現金は1/2ずつ、不動産については所有権はいらないので、1/6相当の現金242万円で代償分割してほしいとのことであった。

しかしながら、代償金の準備ができない。

妻は生命保険を受け取っていたが、葬儀代等で費消しており、現在は年金生活のため、余剰はほとんどないが、どのようにしたらよいのだろうか?

■解決案 代償金のベースが実勢価格ということだったので、評価額、若しくは路線価にするのか、このまま実勢価格にするのかは話し合い。

年金生活で代償金が支払えないのであれば、その旨、正直に伝えて、法定相続分で登記することを提案することも可能。

いずれにしても、通常どおりに相続するのであれば.将来的には、妻の相続分も長男が相続することになるので、その点も含めて、話し合いしてみるしかないと思われる。

話がまとまらないようであれば、代理人を検討すべき


不動産名義は亡くなった母の名義、弟名義に変更したい

■質問 母が亡くなったが、不動産以外に特に財産もなかったため、何もしていなかった。

そんなある日、相続に関することをやっているテレビを見ていて不安になった。

ついては、きちんと弟名義に手続き変更したい。

弟は独身で子供なし。

現在は、自閉症で落ち込んでおり、引きこもっている、中々人と話はできないが、署名・捺印等の意思判断に問題はない。

■解決案 20万+実費等で前後で相談可能、電話で変更の相談手続きまで可能です。


実家不動産に付いてのみ遺産協議を行ない、地元にいる姉が相続することに決めた

■質問 父親の相続に関し、実家不動産に付いてのみ遺産協議を行ない、地元にいる姉が相続することに決めた。

預貯金の相続に関し、姉から「6対4で分けたい。今後の法事等の負担もあるから。」と言われた。

自分としては、預貯金については半々で分けてもらいたい。姉に対し、どのように主張すればいいか?

■解決案 正直に自分の気持ちを伝える。

「土地建物に付いては、自分の相続分を譲ったので、預貯金に付いては半々を主張する。本来であれば土地建物の持分も半分は自分の物で、その価格を請求できたのだから。」と言ってみてはどうか。


不動産を相続したはいいが、所有していても仕方がないと思っているのだがどうしたらいいか

■質問 亡くなったのは夫の父。相続人は、母と長男である夫のみ。

自身は、長男の配偶者、相続財産は、現金が僅かと、田舎にある自宅他、田畑・山林等の不動産が大半。

義母が言うところに拠れば、全て合算しても、基礎控除分を超える価額(3000万円+600万円×2=4200万円)にはならないだろうとのこと。

相続人間で争いはなく、母は全て長男が相続すれば良いと言っている、とのこと。

自宅については、現在、母が住んでいるが、あまりに田舎にあるため売却も難しい、とのこと。

田畑については、自分で少しずつ耕しているところもあれば、人に貸しているところもある。

相続したはいいが、所有していても仕方がないと思っているのだがどうしたらいいか。

また、所有権移転の登記の手続きを依頼した場合、費用はどれくらいかかるのか。

■解決案 資産価値の有無は別としても、相続開始から3か月以上経過してしまっているので、今から相続放棄の手続はできない。

いずれにしても、今現在は、自宅も田畑もお母様が使っていらっしゃるのであれば、今すぐ売却等もできないと思われる。

法定相続分で相続したり、お母様を持分に入れてしまうと、お母様の相続が発生した時に、単独で相続することになるであろう長男が、再度相続の手続きが必要になるので、今回の時点で長男単独名義にしておくのは二度手間を省く意味ではいいと思われる。

所有権移転登記の手続きの費用については、不動産の数も多いので、確認しないと回答できないが…


お金も何もいらないので、夫名義の建物を母名義にしたいどのようにしたら良いのか?

■質問 H27.9に夫が亡くなった。相続財産はほとんどなかった。預貯金等は小額でしたので自分で行った。

不動産もないと思っていたが先週の金曜に市役所から手紙が届いた、内容は夫の実家の建物の一部が夫名義になっている、固定資産税の支払いの通知だったので夫の実家の義母に連絡したところ、固定資産税は義母が全部支払うから問題ないといわれた。しかし、義母とあまり仲が良くない、今後付き合いたくない、縁を切ってもいい。お金も何もいらないので、夫名義の建物を母名義にしたいどのようにしたら良いのか?

■解決案 姻族関係の終了の意志表示を出しておきましょう。(※姻族関係終了届を戸籍を扱う窓口に出す)しかし、子供たちは祖母死亡の際の代襲相続は発生する。

一方的に不動産を義母ないし義弟の名義に変更する方法はない。贈与にせよ売買にせよ、相手方が応じなければ何も出来ない。


長男が全て自分が相続すると言い張り、預金通帳を持って行ってしまった

■質問 自身は三男の子。亡くなったのは母(自身から見たら父方の祖母)。

父は既に他界しているため、相続人は長男・二男・三男の3人。

主な相続財産は現金3000万円くらいで、自宅不動産があるようだが、誰の名義になっているのかわからないとのこと。

生前、被相続人より、自分が亡くなったら、兄弟3人で仲良く分けるように…と言われ、預金通帳を三男が預かっていた。

ところが、相続発生後、長男が全て自分が相続すると言い張り、預金通帳を持って行ってしまった。

大工をしている二男は、長男が相続することには同意し、その代わり相続したお金で、自分のところで家を建ててほしい、等と長男と打合せているとのこと。

長男に相続分を主張したところ、そんなにお金がほしいのか!と、一喝されてしまった。

そうなってしまえば、三男は相続することはできないのか?

■解決案 民法で法定相続分は定められており、1/3は主張することは可能。

当人同士での話し合いで解決できなければ、代理人を入れるなり、調停を申立てざるを得ない。


57坪の土地の上に家屋2棟が建っているが分割できるのか?

■質問 父が亡くなり、銀行は全て回り、現金化した。保険も請求が終わり、後は不動産の土地の相続だけ。

57坪の土地の上に家屋2棟が建ってるが、名義変更の登記を司法書士に頼んだ場合、自分は一体幾ら支払わなければならないのか?そもそも、土地を3分割なんてできる?

■解決案 土地等の不動産を複数の人間が取得することは良くある。不動産を分割するのではなく、共有と言って持分を取得する方法である。

収益も返済・固定資産税も、持分の割合で負担することとなる。

この方法であれば、相続人間の不公平感が無くなり、問題も解決するものと考える。


高齢な場合の土地の名義変更に関して

■質問 祖母(80歳・意思判断問題無し)祖母名義の不動産を生前に父の名義に変更したいと考えていたが、80歳以上で名義変更すると相続扱いになるような説明をネットで見てわからなくなってしまいました。

1.高齢な場合に名義変更等すると法的に問題が何かあるのか?

2.叔母側に確認等連絡が必要なのか、また相続時に問題になるか?

■解決案 高齢を理由に不動産の名義変更等が相続扱いになる等は実績がなく不明です。

税金であれば、一般的には相続税より贈与税の方が高くなるケースが多く、相談者がお調べになった内容が分かりませんが、生前に全て贈与ですと、相続時に特別受益を主張されるかもしれません。

意思判断に問題なければ、贈与することについて叔母様に確認する必要はないでしょうが、上記の特別受益等主張されることも考えられる為、遺言書等で対策を考えるのが必要かもしれません。


過去の遺産分割で納得いかないので再度争いたい

■質問 昨年頭に父が死亡しました不動産の名義は母、現預金は法定相続、現預金の分配金から500万円を墓と今後の法事等の費用として引かれました。

姉は数年前に住宅取得時にお金をもらい、妹はこの秋にマンション購入費用として3000万円もらいました。

わたしだけ損というか何ももらっていませんので母が相続した不動産のどちらかを取得できないでしょうか?分割協議書は覚えてないですが署名押印したと思います。

内容は全く覚えていませんがおそらく手にした現金は700万円くらいだったと思います。

■解決案 お父さんの遺産分割は適法に行われており再分割は不可でしょう。

お母さんにその気がなければ、不動産の売却もできません。お姉さん、妹さんと比べて自分が損をしていると考えるのであれば、お母さんと仲良くし自分に有利な遺言書を書いてもらうように説得するしか方法はないと思います。


通常の分割を拒否されてむりやり進めようとしてくる相続でノイローゼになりそう

■質問 私は、被相続人の二男の配偶者。二男は被相続人よりも先に死亡している。

数年前に亡くなった義母の相続で、長男が、「不動産を分割することはできない。家長が決定した相続案で納得しろ。」と一方的に言われている。長女も、長兄から有利な金額を受領しているらしく「印鑑を押せ。」と迫ってくる。

自分は、未成年者2名を抱え、きちんとした相続をしたいだけなのだが理不尽な話しかされずに、ノイローゼになってしまっている。

自分の考えは、許されないのか?法定相続分に近い相続を主張しているだけなのだがどうすればよいのだろうか?

■解決案 田舎では、今でも戦前の家督相続が残っているようなところがあり家の存続に重きを置いているケースが多いです。

しかし、未成年者たるお子さんの今後を考えれば、相続時に権利を主張することは当然のことで状況を考えると、遺産分割の調停を申し立てざるを得ないと思われます。


居住不動産についての持分割合もあるが預貯金などを別に充て不動産の相続比率を変更することは可能か?

■質問 私の居住不動産についての持分割合が、50パーセント、父 100/398、母 50/398残りが妻になっている。

今回、実父の相続に際し、預貯金は、実母に全て相続のうえ、施設入所費用に充てる予定

残る実父名義の不動産を全部実母名義に相続をすることにより、私の不動産の共有名義の持分から、両親を除くことができますか ?

■解決案 自宅につき、母親の持分を代償分割で所得することはできません。

母の相続を待つべきで父親の持分は、相談者様が相続で問題ないと思われます。

実家の土地建物は、売買を想定しているのであれば、母親名義がベスト。(二次相続での税金を考慮)兄は、自宅購入時に資金提供を受けている。(特別受益)

今般の相続について、遺産分割協議を行い協議書を作成した上で、冬季名義も変更しておくべきで、相続人確定、遺産分割協議書作成、冬季名義変更で30万円+消費税+実費が費用になると思います。


分割協議でもめてしまい、遺言書がなければ、やはり法定相続分通りに分けなければいけないのだろうか?

■質問 義母が病気で亡くなった。施設に入っていたのだが、その他の世話や葬儀喪主等は夫や私が行っていた。(費用は義母の財産から支払)

遺言書は、残さなかったが不動産は夫にあげるからと生前から言っており、夫が妹に上記のことから「不動産は自分が相続し、預貯金を半分で分けよう」と話をするが、それではおかしいと言われてしまった。

次に、預貯金3口座のうちの2口座(1500万円)を妹にあげるからと再提案するが決裂。

夫も感情的になってしまい、仏壇と墓も全て妹が管理しろなどと言った。

遺言書がなければ、やはり法定相続分通りに分けなければいけないのだろうか?

また、不動産を行く行く売却したり、2階部分が不要になるのでリフォームしたりも考えたいたりしております。

■解決案 遺言書がなければ法定相続分での話し合いになる。生前に寄与したものがあるのであれば、主張することは可能です。

不動産売却・リフォームしたりを考えた場合など予定を考えていらっしゃるのであれば、不動産をご主人が単独で取得するのが望ましいでしょうが、妹から代償金を請求される可能性があります。

解決できなければ、弁護士に依頼された方が良いケースかと思います。


被相続人の母が、被相続人に預けていた通帳からお金がなくなっていると言い出した

■質問 妹の配偶者が連休後に急死し労災の可能性あり、被相続人の母が、被相続人に預けていた通帳からお金がなくなっていると言い出した。

昨年、被相続人の父親の相続があり、被相続人が不動産を取得しているが、返して欲しいとも言っている。

自宅は、団体保険に入っていたおかげで、ローンがなくなったが、被相続人の母親から請求されて売却しなければならない状況になるのではないかと心配である。

■解決案 登記名義を変更することは簡単ではない。相続人全員が登記義務者として、相続による所有権移転登記を抹消するか、相続人名義に登記をし、被相続人の親に贈与するかのどちらか。

しかし、現実に昨年、遺産分割で被相続人が取得しているのだから、返す必要はないと考える。

母親の通帳から、被相続人がお金を引き出したかどうかは、実際には分からないことだし、母親がそれを証明すること等不可能であると思う。

尚且つ、返せと主張するのであれば、裁判を起こすしかなく、勝訴すれば自宅を差し押さえることも可能かと考えるがまず無理。心配はいらない。


疎遠の祖父の不動産が手付かずで最近になって伯父から、ハンコ代として15万円渡すので所有権移転の登記の手続に協力するよう要請されたその金額は妥当か?

■質問 15年ほど前に死亡した祖父の相続について質問です。

祖父が死亡した当時の相続人は、祖母と、私の父を含む子3人でその後、約7年前に父が死亡、父の姉である伯母も2年前に死亡。

私の父母は、9年ほど前に離婚しており、母方についていて、祖父や父とは疎遠になっていた。

祖父の不動産が手付かずで最近になって伯父から、ハンコ代として15万円渡すので所有権移転の登記の手続に協力するよう要請された。

そもそも、その15万という金額が妥当かどうか、どうやって調べたらよいのか相談したい。

■解決案 相続関係を伺い、相談者様の法定相続分は1/18であるので不動産の価格をその法定相続分で割った金額になる為、妥当か少々不明です。

15万円の根拠を示して欲しい旨を伝え、目安としては、建物は固定資産税評価額で土地は、固定資産税評価額を0・7で除した金額です。

揉めるようであれば、連絡。代理人として交渉しどちらにしても、相談者兄弟の協力がなければ手続は進まないので、遠慮する必要はないと思います。


葬儀代の支払いの件で、誰が支払うのかで揉めていて、不動産も後妻が住んでおり売却できなさそう

■質問 私は長男で父は実母とは離婚しており、フィリピン人の後妻と生活していた。

実父が亡くなり、葬儀代約160万円の支払いの件で、誰が支払うのかで揉めている。

喪主は長男だが、葬儀屋との打ち合わせは3人で行っていた、相続財産が現金でその程度あるのか、詳細は不明

父が生活していた不動産があるので最悪、売却を検討しなければならないと考えているようだが後妻が住むところがなくなると反対している。

■解決案 不動産や交渉の手続きは調査費用10万円+実費ですがもめる可能性もあるので、プラスアルファを検討いただければと思います。


八百長協議が行われ過去の分割協議で再度争いたいのだがどうか?

■質問 6年前に父が亡くなり、相続については義兄(長女の夫・元銀行マン)に任せていた。

遺言書は無かったが、父のメモがあり女3・男2の割合になるように分け、ゴルフ場は三男に相続させ、兄弟間でもめないようにといった内容だった。

その後、協議書に署名・捺印し相続税の納税も終わった。(女が3になっているのは、男は生前に色々と援助してもらっているから)

協議書・目録からもれた鶴見のアパートを相談者が2年かけ苦労して売却、6800万円+2年分家賃収入を兄弟に分配した。(各1000万円)

生前に、上記アパートやゴルフ場をあげると父が言っていたが、私は断った。

協議についても細かな説明がなく疑問な箇所は正直あったが、当時大変忙しかったこと、また元銀行マンである義兄を信じていたこともあり協議書に署名・捺印をした。

今は仕事も辞め、時間ができた為、再度見直して考えると、不動産の分け方も金額ではなく、広さ(平米数)で分けており、そうなると土地によっては価値も全然違ってくるため、金額の面ではまったく平等になっていない!私は、上記の割合で金額で平等になるよう調整され分配されると当然に思っていた。

だからこそ上記アパートの件も各兄弟に1000万円を平等に分配したのである。

上記の状況で、アパートの分配をおこなうと、私の相続分が他相続人より低くなると知っていたにも関わらず、義兄も三男も何の説明も一切なかった。

まさか八百長協議だったとは・・・再度話し合いをしようと弟(三男)に手紙を出したところ、三男が弁護士に相談した結果、この相続は無事に一件落着していると言う回答なので、再度の話し合いは必要ないという返事であった。

年数も経過しているが、何とか法的に解決する方法がないか。勝つ見込みが薄いのであれば、費用をかけてまで争うつもりはないが、お金がかえってくるのであれば弁護士費用かかってもよいがどうだろうか?

■解決案 死力は尽くしたいのですが協議書に、署名・捺印した以上、再度協議は難しい


接骨院を開業し、不動産や開業資金などを残し死亡してしまった

■質問 亡くなった夫は、柔道整復師で不動産を購入し、出資者から資金を出してもらい接骨院を開設したが急逝してしまい

出資者及び夫の母親が、「貸した金を返してもらうために必要だ。」と言って、委任状や遺産分割協議書等を持参し、署名押印を迫った。借金の詳細は不明だが、怖くて押印してしまったとのこと

子供の印鑑登録と印鑑証明書を取得するように指示された。

母親が600万円、出資者400万円、リース残300万円と言われるどうすれば?

■解決案 借金も相続財産、全ての財産を調査し相続の有無を考える必要がある、相続放棄という手もあるので早目に弁護士の相談をした方が良いと思います。


母も会社に対して貸付を行っていたようで不自然な手続をされているようだその点についての相談

■質問 13年前の父母の相続について

父は会社を2社経営していたが、母が亡くなった際に、全て父が相続すると言い切り、協議ができないまま父が3年前に死亡してしまった。母が死亡した頃から、父と姉とは疎遠になっていた。

父が死亡した際、父の会社については、姉の夫が承継しており、その点については異論なし。

父母共有名義の不動産とそれぞれ個人名義の預貯金もあったが、姉になんとか協力を仰ぎ、私が姉と等分で、不動産については相続登記を行い、預貯金についても解約から分配の手続を行っていた。

しかしながら、自身が父の会社への貸付金があったり、母も会社に対して貸付を行っていたようだがそのことが、会社の帳簿を見せてもらった際に、消えており、不自然な手続をされているようだその点について相談させてほしい。

因みに母も会社の役員に入っていた。

■解決案 母親の相続に関しては、13年前に法定相続で終了。父親の会社に対する貸金と株主たる権利は、遺言により姉が相続

相談者様の株と貸付金については、株の配当を支払わず、借入金として処理していたものと考えられるが、決算書の開示を求め、相談者様への貸付金が処理された年度、経緯、処理方法を確認するしかない。4分の1の株式をお持ちのようなので、先ずは会社代表者に対して要求していくべきかと思います。


手続きが終わった相続で賃貸の保証人を断った所、姉がいきなり保険金は金融資産だからと言われた

■質問 半年前に母が亡くなり相続が開始。不動産を私、金融資産を姉が相続することとなり遺産分割協議が整い、登記や解約等の手続も終了している。

私は死亡保険金50万円を受領しています。今般、姉が住居を借りる際に、保証人になって欲しいと言われて断ったところ、保険金の50万円は金融資産だから渡せと言われた。

煩わしかったので、メールで渡すと答えてしまったのだが、そもそも渡さなければならないのか?姉は、非常識な人間であり、今後の付き合いをしたくない。

■解決案 そもそも死亡保険金は相続財産ではなくお姉さんに渡す義務はない。しかし、煩わしいと考えて、渡すのであれば、今後一切迷惑を掛けないとか金銭の要求をしないなどの一筆を書かせるのがよい。

親族関係は変えられないので、法律上扶養の義務はあるのだが、姉に対する警鐘の意味でも十分ではないでしょうか?


三男に都合のいい相続の手続をされてしまった可能性があり、遺産分割協議書等を取得するには?

■質問 25年前に祖父が死亡し、全ての財産は祖母が相続。祖母は15年前に他界し私の父親は5人兄弟の二男で長男は疎遠となっている。

祖父の代から家業を営んでおり、法人の社長は三男、次男である父が体調を崩して休みがちになったところ、社長である三男が給与の支払いをしなくなった。

祖母名義の不動産の賃貸収入もあるはずなので、理不尽である旨を主張したところ、どうやら祖母の財産が全て三男が相続したことになっているようである。父の兄弟姉妹は、家業で行っていた会社の役員となっており、社長である三男に、実印や印鑑証明書を取得するためのカードを渡していたようである。

勝手に遺産分割協議書を作成され、三男に都合のいい相続の手続をされてしまった可能性があるのでその書類(遺産分割協議書等)を取得するにはどうしたらよいか?

■解決案 先ずは、不動産の所在地から地番を調べ、登記情報を取得すべき。

内容を精査し、登記申請書が残存しているようであれば閲覧を行う。申請書には遺産分割協議書が添付されているので、その内容を知ることができます。

相続回復請求権は、権利の侵害を知った時から5年で相続開始の時から20年で消滅しますので時間はないと思われます。


分筆後、自分側の所有になった方に必要な水道管が相手方の土地に入っている事が判明

■質問 亡くなった義父の不動産を相続人2人で相続し、分筆登記をした。

その際、測量士や司法書士等立ち会いの元行っていたが、分筆後、自分側の所有になった方に必要な水道管が相手方の土地に入ってしまっていることが、他方が不動産売却するために不動産会社を介入させた際に判明し、再度、分筆登記をし直した。

再分筆にかかった費用が約30万円、自分が負担したがそもそも、自分が負担しなければいけなかった事案なのか?

■解決案 再分筆の際に、費用の話はしなかったのか?分筆後の土地の増減を考えれば、相談者様が若干増加していることもあり、費用を負担するのも仕方ないのではないでしょうか?そもそも不動産を購入した際に問題があったという事案ではないので、貸担保責任を論じる話ではない。


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