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「路線価」での土地の価格とは?その計算方法は?

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更新日:2018年12月29日
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相続税や贈与税で多い財産のひとつに土地があげられます。土地の評価は2通りの方法があります。全国で土地が高い都道府県ランキングや、角地のほうが土地の価額が高くなることにもふれながら、相続税や贈与税の土地の計算方法についてご紹介させていただきます。

路線価については

相続と贈与における土地の価格を出す「路線価」とは?
「路線価」って何?
実は土地の値段は、売買される取引時価(実勢価格)、公示価格、路線価、固定資産税評価額などのいくつもの価格が存在します。...

路線価をつかった土地の計算方法

土地は道路に面している場合とそうでない場合とで利用価値が変化してきます。利用価値の高い土地のほうが評価額が高くなります。土地は1平方メートルあたりの価額を基礎に、ここに地積を乗じて計算し、その額を評価します。

【路線価の土地の評価額の計算方法】

土地の評価額=土地1平方メートル当たりの価額 × 補正率 × 地積

ここで、土地1平方メートル当たりの価額は、その土地が道路に面しているのが正面だけの場合、正面と側方の片側だけの場合、正面と側方の両面の場合、正面と裏面だけの場合など、道路に面している土地については、各道路に面している土地1平方メートル当たりの価額を合算して、トータルの土地1平方メートルあたりの価額に修正をしていきます。

路線価イメージ

・正面路線価・・・土地の正面に道路があった場合の土地1平方メートル当たりの価額

・側方路線価・・・・土地の側方に道路があった場合の土地1平方メートル当たりの価額

・裏面路線価・・・土地の裏面が道路に面していた場合の土地1平方メートル当たりの価額

例えば、土地が正面だけ、道路に面している場合は、正面路線価を1平方メートル当たり価額として、そこへ地積を乗じて評価額を計算します。もし、正面の他に側方も道路に面していたのなら、側方路線価の1平方メートル当たり価額を、正面路線価の土地1平方メートル当たり価額に加算した額を、その土地の1平方メートル当たりの価額とします。

このように道路に面している辺が多い土地ほど、利用価値が高いということで相続税評価額も高くなります。

角地を路線価で節税する方法

補正率がある土地は、補正率がない土地よりも路線価での土地の評価額が安くなり、節税になります。ですから土地を持っている方で相続や贈与をされる場合は、土地を現金化しないほうが相続税や贈与税が安くなります。土地を売却して現金化すると、実勢価額という取引価額でキャッシュが入ってきます。相続税評価額は実勢価額の80%ほどで土地の額を評価できるからです。

さらに、角地の場合は補正率があります。路線価だけで評価してしまうよりも、角地ならではの補正率も加味して評価することで節税となります。路線価で評価するということから、補正率を使わずに、相続税評価額としてしまうと節税にならないので、角地の補正率も使って、路線価の価額をさらに減少し、節税につなげるようにします。

角地には角地と準角地があります。

準角地

準角地とは、L字型の道路に面している土地のことです。角地よりも利用価値は下がります。補正率は角地よりも大きくなりますので、路線価の節税という面では角地よりも節税効果は薄いといえそうです。

角地

角地というのは交差点のようにクロスする道路に面した土地のことで、4方向から通行できることから、利用価値は準角地よりも高くなります。補正率も準角地よりも低くなります。

固定資産評価額での計算方法

土地には4つの価額があります。

・取引価額(実勢価額)

・公示価額・・・実勢価額の90%ほどの価額が設定

・路線価・・・実勢価額の80%ほどの価額で設定

・固定資産税評価額・・・実勢価額の70%ほどの価額で設定

このようなことから、相続や贈与があった場合の土地の評価は、実際の取引価額(時価)ではなく、路線価で計算した方が節税になります。ですから土地の評価額を安く設定するためにも、税理士に相談し、路線価や補正率を加味した評価額で相続税や贈与税を計算してもらうことをおすすめします。

路線価が設定されていない土地は固定資産評価額で評価されます。路線価は全国の主要道路にしか設定されていないからです。固定資産評価額の計算式はこのようになっています。

【土地の固定資産評価額の計算方法】

固定資産評価額 × 倍率

固定資産税評価額は市町村によって決定される土地の評価額で、3年毎に更新されます。

土地の売買価格ランキング

土地の公示価額は国土交通省が公表している価額で、実際の売買価額の90%で設定されています。県別に上位10県をみてみましょう。

【土地の売買価格ランキング】(土地1平方メートル当たりの価額)

・1位:東京 35万

・2位:神奈川県 18万

・3位:大阪府 14万

・4位:京都府 13万

・5位:兵庫県 12万

・6位:埼玉県 12万

・7位:愛知県 10万

・8位:千葉県 9万6千円

・9位:沖縄県 7万3千9百円

・10位:静岡県 7万3千3百円

東京はだんとつで1位、それに続くのは大阪、京都、兵庫と関西圏になっています。沖縄県は9位に入ってきています。

おじいちゃんは105歳で余命はわかりません。おじいちゃんは先祖代々受け継いできたお金や土地をたくさん保有しています。おじいちゃんはこう決心します、自分があの世にいった暁には、子供や孫たちに分け与えよう。このときおじいちゃんは、今土地が高い時期だということをTVで知ります。今のうちに現金化して渡そうと考えたとします。

土地を譲渡して現金化すると、所得税が課税されていまいます。ですから、相続前に土地を売却し、キャッシュで相続すると土地には所得税、相続の時に渡した現金には相続税の両方が発生してしまいます。もし、莫大な土地をお持ちの場合は、相続の後で売却し、現金化されることをおすすめします。もし相続後に土地を売却する場合、相続税を土地の譲渡価額から控除できます。そうなると所得税が節税できるからです。

まとめ

いかがでしたか?同じ土地の価格といっても、公示価額、取引価額、路線価、固定資産評価額などいろいろな価格が土地にはあることがわかりました。角地が相続税の評価額が安くなるなど、他にも節税できることはありそうです。相続や贈与で迷ったときは、ぜひとも税理士にご相談ください。

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相続相談弁護士ガイド 編集部

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