分割協議を進めたいが、姉が欲を出して来ている。

ローンについては法定相続分に応じて分割相続されますので、お姉様分の立替分は求償権の行使として、お母様分の立替分は寄与分として、遺産分割の際精算を求めることが可能です。
不動産や預貯金は遺産分割の対象ですので、お姉様がすべてを相続することはできず、不動産の全部取得を希望する場合は第償金を支払った上で持分を取得する必要があります。
お姉様との話し合いが難しいようであれば、遺産分割調停申立てを行なう必要があります。他にも法的争点が生じる可能性があるため、弁護士依頼の上対応頂いた方がよいでしょう。